房?jī)r(jià)松動(dòng)跡象日益明顯 房地產(chǎn)調(diào)控已進(jìn)入攻堅(jiān)戰(zhàn)

一次性付款優(yōu)惠5%、房款最高優(yōu)惠7.3萬(wàn)元、送家電……“五一”小長(zhǎng)假來(lái)臨，內(nèi)蒙古呼和浩特市許多樓盤(pán)紛紛加大促銷(xiāo)力度。此外，近期廣州、北京、重慶等城市優(yōu)惠促銷(xiāo)、下調(diào)售價(jià)的樓盤(pán)也越來(lái)越多。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控已進(jìn)入“攻堅(jiān)戰(zhàn)”階段，應(yīng)在穩(wěn)定和優(yōu)化的基調(diào)下抓好政策落實(shí)，推動(dòng)房?jī)r(jià)理性回歸和市場(chǎng)“軟著陸”。

降價(jià)促銷(xiāo)已成普遍現(xiàn)象

連日來(lái)，記者深入到一些樓盤(pán)采訪(fǎng)，發(fā)現(xiàn)近期房?jī)r(jià)松動(dòng)的跡象越來(lái)越明顯。

4月29日，呼和浩特市“中海·凱旋門(mén)”樓盤(pán)推出一批房源。據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)期間客戶(hù)最高可享受7萬(wàn)多元的優(yōu)惠，而且開(kāi)盤(pán)當(dāng)日認(rèn)購(gòu)指定房源還可再優(yōu)惠1萬(wàn)元，此外還贈(zèng)送室內(nèi)花園、陽(yáng)臺(tái)50%的面積和飄窗，地下車(chē)位售價(jià)也由13萬(wàn)元降為9萬(wàn)元。

“房?jī)r(jià)確實(shí)松動(dòng)了。”內(nèi)蒙古大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任梁榮說(shuō)，呼和浩特市近期一些樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)低于預(yù)期，部分樓盤(pán)打折和送家電、裝修、面積等各種優(yōu)惠測(cè)算下來(lái)，優(yōu)惠幅度估計(jì)在5%到10%。

在北京、廣州、重慶，近期優(yōu)惠促銷(xiāo)、下調(diào)售價(jià)的樓盤(pán)也很多，而且有從郊區(qū)向城區(qū)擴(kuò)展的趨勢(shì)。比如在廣州市，樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。

廣州中原房地產(chǎn)中介服務(wù)公司研究一部副經(jīng)理瞿中奇介紹，現(xiàn)在廣州市的樓盤(pán)不分區(qū)域和檔次都在優(yōu)惠或降價(jià)促銷(xiāo)，開(kāi)盤(pán)價(jià)低于預(yù)期的項(xiàng)目也很普遍。其中，售價(jià)下調(diào)幅度最大的“金沙洲”樓盤(pán)，起價(jià)從每平方米1.3萬(wàn)元降到了1萬(wàn)元以下。去年市場(chǎng)一枝獨(dú)秀的南沙區(qū)，個(gè)別樓盤(pán)的起價(jià)甚至只有每平方米0.5萬(wàn)元左右，這在去年是沒(méi)有過(guò)的。

“成效正在顯現(xiàn)。”重慶市國(guó)土資源和房屋管理局市場(chǎng)處處長(zhǎng)文星介紹，自去年1月28日物業(yè)稅試點(diǎn)以來(lái)，重慶高檔樓盤(pán)訪(fǎng)客量下降了30%到50%。

去年1月28日至年底，重慶主城區(qū)高檔商品住房成交均價(jià)為每平方米13638元，較試點(diǎn)前下降了7.1個(gè)百分點(diǎn)。

調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵階段

部分人士認(rèn)為，隨著調(diào)控政策成效累積，當(dāng)前調(diào)控已進(jìn)入最敏感、最關(guān)鍵的“攻堅(jiān)戰(zhàn)”階段。

“現(xiàn)在日子都不好過(guò)。”內(nèi)蒙古一家房地產(chǎn)集團(tuán)的董事長(zhǎng)說(shuō)，去年他們集團(tuán)開(kāi)發(fā)的幾個(gè)項(xiàng)目至今只銷(xiāo)售了50%左右。

去年夏天，呼和浩特市瑞環(huán)集團(tuán)開(kāi)盤(pán)了兩個(gè)項(xiàng)目，至今只賣(mài)出去一半左右，而且主要是去年下半年賣(mài)的。瑞環(huán)集團(tuán)董事長(zhǎng)禹培珍說(shuō)，現(xiàn)在市場(chǎng)壓力大，前景也不明朗，許多開(kāi)發(fā)商放慢了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步伐，今年他們集團(tuán)的開(kāi)工量也計(jì)劃減少50%左右。

此外，記者從北京、廣州等地房地產(chǎn)主管部門(mén)了解到，北京市截至4月上旬，可售住宅期房約6.36萬(wàn)套，需要一年半左右的時(shí)間消化。廣州市截至去年底有存量房約5萬(wàn)套，預(yù)計(jì)今年還將新增供應(yīng)約7萬(wàn)套，這12萬(wàn)套房子預(yù)計(jì)要銷(xiāo)售兩年。

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，下一步樓市的變化主要取決于開(kāi)發(fā)商，如果開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量，樓市的成交量有望上升，否則成交量將繼續(xù)受到抑制。

“就看開(kāi)發(fā)商的資金鏈能維持多久。”禹培珍等人分析說(shuō)，目前市場(chǎng)正處于僵持的關(guān)鍵階段?，F(xiàn)在調(diào)控力度大，保障房建設(shè)規(guī)模大，加上宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增速趨緩，這么下去降價(jià)是必然的。

應(yīng)避免“硬著陸”

內(nèi)蒙古社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)于光軍說(shuō)，當(dāng)前已到調(diào)控攻堅(jiān)期，首先要落實(shí)好已有的限購(gòu)、限價(jià)、限貸、土地和保障性住房建設(shè)等措施，給出明確、穩(wěn)定的調(diào)控信號(hào)，只要堅(jiān)持不懈，當(dāng)前的僵局就會(huì)逐步打破，房?jī)r(jià)理性回歸也就為時(shí)不遠(yuǎn)。

“根據(jù)市場(chǎng)變化，現(xiàn)有政策也要優(yōu)化，以更好地體現(xiàn)有保有壓的原則。”有關(guān)專(zhuān)家說(shuō)，隨著調(diào)控政策效力的顯現(xiàn)，市場(chǎng)需求正逐步變?yōu)橐宰宰⌒枨鬄橹?，因此政策也要適應(yīng)這些變化。最近一些地區(qū)從信貸等政策上，對(duì)投資、投機(jī)和自住需求區(qū)別對(duì)待，對(duì)自住需求實(shí)行貸款支持和利率優(yōu)惠，就是很好的優(yōu)化措施。

對(duì)于社會(huì)關(guān)注的房產(chǎn)稅擴(kuò)點(diǎn)問(wèn)題，北京、廣州等地住房建設(shè)部門(mén)的負(fù)責(zé)人都表示，正在做房產(chǎn)稅基礎(chǔ)性研究工作，何時(shí)開(kāi)征將根據(jù)國(guó)家統(tǒng)一安排，但目前尚無(wú)消息。

有些開(kāi)發(fā)商和專(zhuān)家認(rèn)為，經(jīng)過(guò)近兩年的輿論熏陶，市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)稅試點(diǎn)已經(jīng)有承受力，大面積擴(kuò)點(diǎn)預(yù)計(jì)也不會(huì)有大的影響，但是有些專(zhuān)家認(rèn)為應(yīng)分步穩(wěn)妥推進(jìn)。

“房產(chǎn)稅試點(diǎn)應(yīng)逐步拓展，如果太快可能對(duì)市場(chǎng)沖擊過(guò)大，在操作上也會(huì)面臨多種制約。”中山大學(xué)嶺南學(xué)院財(cái)稅系主任林江說(shuō)。