資金鏈斷裂、業(yè)主討租、商戶退鋪，杭州金茂MALL這一號稱“華東第一家居航母”的商業(yè)項目如今正深陷危局，游走在崩盤的邊緣。

1月28日，杭州金茂MALL，一場談判正在進行。談判的一方是浙江金茂商業(yè)管理有限公司（下稱金茂商業(yè)）總經(jīng)理陳曉（微博）東，另一方為10余位商鋪業(yè)主。因為沒有兌現(xiàn)承諾中的商鋪返租租金，業(yè)主們已經(jīng)多次來訪，討要租金。但2個小時的唇槍舌劍后，談判無疾而終。

據(jù)一位業(yè)主介紹，這樣的場景幾乎每天都在上演。“金茂提出的‘租金延遲三年再付’的方案實際上就是在打白條，我們不可能答應(yīng)”。而在多番談判無果后，業(yè)主們已決定走法律途徑，將金茂告上法庭。

先承諾高額回報售鋪籌集資金，后以運營不善為由拒付租金，金茂實業(yè)這種“售后返租”的營銷模式實則暗藏地雷。在并無商業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗的背景下，投資20億下注商業(yè)地產(chǎn)項目，金茂實業(yè)的運營能力也深受質(zhì)疑。

押寶商業(yè)地產(chǎn)

杭城東部九堡商圈，一個占地40萬方的家具市場頗為引人注目，但華麗外表下，整個市場卻鮮有人至，生意十分冷清。這就是浙江金茂實業(yè)發(fā)展有限公司（下稱金茂實業(yè)）曾經(jīng)力求打造的華東第一家居航母——金茂MALL，一個號稱投資20億、總開發(fā)規(guī)模達60萬平方米的商業(yè)綜合體，但自2011年一期項目建成開業(yè)以來，至今一直未能完成招商。

“這個項目的失敗，首先定位就有問題。” 一位不愿透露姓名的地產(chǎn)人士對21世紀(jì)網(wǎng)表示。在其看來，九堡商圈的商業(yè)項目早已過剩。2006年，杭州市政府提出了“1500億決戰(zhàn)東部”戰(zhàn)略之后，作為“東城”核心區(qū)塊的九堡就成了地產(chǎn)商眼中的香餑餑，商業(yè)地產(chǎn)項目一度井噴。

“專業(yè)市場大大小小的有30多家，僅家居市場就有4、5個。但是杭州的家居市場早就飽和了。金茂實業(yè)還要上這么大體量的市場，前期顯然缺乏足夠的論證。”上述地產(chǎn)人士表示。

一個例證是，離金茂MALL500米遠還有一個恒大建材市場，投資8億，面積為28萬方，2007年開業(yè)至今，生意也一直不景氣。據(jù)了解，為了引入恒大這個項目，杭州市政府在批文中（府辦簡復(fù)第B20061421號）曾明確指出今后江干區(qū)、杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)不再興建新的陶瓷品和建材市場。

“（這個區(qū)域）養(yǎng)活一個家居市場都困難，何況現(xiàn)在一上就是4、5個。”該人士指出，“金茂雖然是做房地產(chǎn)起家的，但是并沒有運營過商業(yè)地產(chǎn)項目，步子邁的太大。”

根據(jù)21世紀(jì)網(wǎng)獲得的一份工商資料顯示：金茂實業(yè)成立于2007年，注冊資金一億元，出資方為劉巧銘、陳文武、鄭光善、陳曉東。金茂MALL是其第一個商業(yè)地產(chǎn)項目。

但對這個觀點，陳曉東并不認同。

“這個項目前期是經(jīng)過了充分的論證，只不過趕上了不好的經(jīng)濟形勢。”陳曉東解釋道。按照金茂實業(yè)的預(yù)先設(shè)想，一期40萬方的市場，投資在15億左右，對外出售40%的商鋪，可以回籠資金10個億，租金收入保守估計每年在2個億左右，刨除每年各2000萬的運營費用和土地租金，3年就可收回投資。

但令陳曉東沒有想到的是，市場建好后，招商工作卻并不順利。“第一年整個市場的商鋪出租率在40%左右，主要集中在市場的一層?，F(xiàn)在你看到的已經(jīng)是出租率最高的時候了。”業(yè)主陳靜（化名）告訴21世紀(jì)網(wǎng)，業(yè)主們認為金茂并不具備運營能力。

對這一質(zhì)疑陳曉東則表示，該區(qū)塊的配套一直沒有跟上以及低迷的經(jīng)濟和行業(yè)形勢，才是招商不利的主因。“九堡這兩年發(fā)展的太慢，比如市場前面這條高架，早在兩年前就應(yīng)該建好了，但它現(xiàn)在才開始建。”

事實上，金茂MALL的窘境也是現(xiàn)今家居市場現(xiàn)狀的一個真實寫照。據(jù)了解，2012年以來，家居行業(yè)持續(xù)低迷，外資巨頭家得寶、百安居相繼敗走中國，本土龍頭東方家園、居然之家等也相繼陷入經(jīng)營困局。

多重頑疾纏身

不過，即便陳曉東百般解釋，但如今金茂MALL項目深陷危局已是不爭的事實。資金鏈斷裂、業(yè)主討租、商戶退鋪是金茂必須要解決的三大頑疾。由于招商不利，預(yù)想中的每年2億租金已經(jīng)打了水漂，而過高的商鋪出租率加上低迷行業(yè)形勢，又加大了市場的運營難度。

21世紀(jì)網(wǎng)調(diào)查當(dāng)日，整個市場異常冷清，一個小時內(nèi)只有幾個客人光顧。生意蕭條也讓商戶萌生了退意。“因為生意太差，商戶的意見也很大，有的拒不交租，有的則要求退租，撤出這個市場。” 業(yè)主于守剛（化名）對21世紀(jì)網(wǎng)表示。

而為了挽留商戶，金茂方面不得已推出了3年免租的政策。這就意味著金茂之前制定的“以租養(yǎng)市”的盈利計劃完全落空，直接影響到了金茂的現(xiàn)金流，也導(dǎo)致了金茂不能履行當(dāng)初和業(yè)主簽署的商鋪返租合同。

據(jù)于守剛提供的合同顯示：前兩年固定收益為7%、8%，第三年至第六年保底收益6%，第六年可以申請退鋪，若不退鋪，第七年至第19年，收益部分開發(fā)商和認購方按1∶9分成。

按照承諾，業(yè)主6年內(nèi)投資收益為70%，如果六年期滿后退鋪還可以拿到50%的收益，她所簽訂的合同回報更為誘人。“我們09年買的前三年都是8%，第四年是11%，第五年是15%，第六年是20%。第四、五、六年末兩個月可以申請退鋪。”

“很多人就是看中這樣的高收益才決定投資的。”陳靜表示，“她手上的兩個鋪位是父母為她準(zhǔn)備的嫁妝，一共花了近200萬，不成想，被套進去了。”據(jù)了解，像陳靜這樣被套住的業(yè)主一共有2300戶。“2010年、2011年都按時返租了，可現(xiàn)在卻出了問題，2012年上半年的租金現(xiàn)在都還沒有返。” 陳靜表示。