細(xì)則出臺前后：一線城市二手房交易飆升
細(xì)則的出臺在市場上引起了連鎖反應(yīng)。
整個3月，整個上海二手房成交近5萬套。這個數(shù)據(jù)，或是2006年以來最高數(shù)值。而根據(jù)此前的統(tǒng)計，上海2012年的總成交套數(shù)不過只有20萬套。、
不僅僅是上海。
3月1日國務(wù)院新版“國五條”發(fā)布，兩會之后，到3月30日、31日，北京、上海、廣州等二十個左右城市，地方版部分細(xì)則落地。這些城市二手房中介公司也經(jīng)歷了最為繁忙的一個月，中介直呼，幾乎把之后幾個月的成交量都做了。
“搶的都是20%的個稅地方征收細(xì)則出臺前這個末班車。”21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪告訴本報記者，國五條出臺后的3月前10天，上海的二手房交易量較去年同期有近5倍的提升，比市場最好的2009年增長68%。
但是最忙是在3月中旬開始之后，在上海的各大房地產(chǎn)交易中心門口，許多地方凌晨12點(diǎn)就有中介與購房人開始排隊(duì)。
在北京，整個3月份，二手房交易者都急于在政策正式執(zhí)行前盡快完成交易，北京的各大房地產(chǎn)交易中心人頭攢動，窗口前都排起了長長的隊(duì)伍。
偉業(yè)我愛我家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年全年北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為14萬套，但截至3月30日，今年北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為超過了7萬套。三個月的成交，已占到北京2012年全年二手房總成交量的一半。
而在羊城，廣州房管局統(tǒng)計顯示，今年1月份，廣州全市10區(qū)存量房的交易登記面積為33.11萬平方米，同比增加了34.8%。2月份，這一數(shù)據(jù)為54.24萬平方米，同比漲幅高達(dá)194.2%，環(huán)比也增加了63.8%。
相對于北京和上海而言，廣州的房地產(chǎn)交易總量，與交易價格雖不如前兩者，但是這個數(shù)據(jù)也同比之前上浮了很多。
中原地產(chǎn)廣東項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜對媒體介紹，中原地產(chǎn)3月份的業(yè)績翻了一番。其中一手房銷售的業(yè)績增長僅為30%，這另外的貢獻(xiàn)主要來自于二手房市場的火爆。
與廣州鄰近的深圳，3月二手住宅成交量之高出乎所料。深圳市規(guī)土委4月1日公布數(shù)據(jù)顯示，3月深圳二手住宅成交面積105.3萬平方米，成交17527套，環(huán)比增加近四倍。
這個數(shù)字是為自2006年以來第二高水平，僅次于2009年12月的27887套。成交價格同時上漲，但漲幅小于5%。
21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐虹口臨平板塊區(qū)域經(jīng)理鮑俊對記者透露，上個周末，由于上海細(xì)則未出臺，上海依舊使用交易稅費(fèi)的舊規(guī)定，許多二手房買賣雙方搶末班車出現(xiàn)諸多閃簽現(xiàn)象。門店內(nèi)成交再次重現(xiàn)了3月初的高峰，單日即有4組以上的客戶簽訂買賣合同。
“有很多觀望的買家，此時會變得非常堅(jiān)定，一來賣家擔(dān)心新的交易稅費(fèi)會讓自己房子短期賣不出去，尤其是急著換房的客戶。另外一方面，從買家的心態(tài)來看，主要是怕未來增加購房的成本。”21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，相信隨著操作環(huán)節(jié)的逐步明朗，市場會逐漸穩(wěn)定。
鮑俊透露，其門店就有一位以前一直觀望的賣家，突然表示愿意與在談的買家盡快簽訂買賣合同，并以300余萬元的價格出售自己110平方米左右的兩房。
細(xì)則“后遺癥”：二手房交易即將降溫？
上海靜安區(qū)常德路一家永慶房產(chǎn)的工作人員對記者表示：“現(xiàn)在等于是一個月把之后五到六個月的活做了，接下去得喝西北風(fēng)了。”
3月30日，31日兩天，各地方政府密集出臺落實(shí)國五條調(diào)控中的細(xì)則，讓這個4月，將成為全國二手房交易的一個明顯拐點(diǎn)。
3月30日，京版“國五條”地方細(xì)則出臺，瞬間降溫了二手房市。當(dāng)日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會宣布，2013年3月31日零時至4月7日24時，本市房地產(chǎn)交易系統(tǒng)將進(jìn)行升級調(diào)整，其間暫停購房資格申請、審核及網(wǎng)上簽約。系統(tǒng)升級調(diào)整后，購房資格審核機(jī)構(gòu)在10個工作日內(nèi)反饋審核結(jié)果。
京版“國五條”落地，北京各大房產(chǎn)中介門店馬上迎來“倒春寒”。我愛我家、鏈家地產(chǎn)[微博]、21世紀(jì)不動產(chǎn)等多家中介瞬間感受到了涼意，從其定期發(fā)送給媒體的報告中，也無不感受到政策的沖擊端倪。
由于暫停了購房資格申請，北京一些中介招攬生意的做法，則是多推廣了出租房源，一些中介公司已火速將展示牌由“出售房源”換成“出租房源”。
即便上海的“國五條”實(shí)施細(xì)則中，未提20%個稅的具體實(shí)施細(xì)節(jié)，但是在細(xì)則出臺的次日4月1日，上海浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心的排隊(duì)現(xiàn)象已明顯減緩。
“前幾日交易中心門口就擠破頭的現(xiàn)象不再了”，現(xiàn)場窗口的一名工作人員表示，細(xì)化政策發(fā)布之初幾天，浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心每天都有幾千個人前來辦理審稅、過戶業(yè)務(wù)。這也直接導(dǎo)致浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心積累了近1.7萬份預(yù)約材料。現(xiàn)在許多客戶都已趕在3月底前辦理了審稅、過戶手續(xù)，因此4月開始，人流明顯減少。
而據(jù)本報了解，上海長寧區(qū)從4月1日起暫停二手房房東提早交稅，并將交稅方式變更為：須待購房者稅收征收完畢后，二手房房東才可交稅。
雖然上海閔行、靜安、浦東等各區(qū)房產(chǎn)交易中心還是按照正常流程進(jìn)行二手房交易過戶。但是人氣已經(jīng)不如之前旺了。
上海靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心一名工作人員稱，正常月份一個月的交易量在100宗，3月集中過戶交易了五六百宗。工作人員往往加班工作到晚上7點(diǎn)。
但4月1日前來辦理交易手續(xù)的客戶已較前一日減少了三分之一，較3月初的情況已大大緩解。但據(jù)靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心工作人員稱，目前的個人售房個稅繳納仍按舊有政策執(zhí)行，內(nèi)網(wǎng)上還沒看到新文件。
靜安區(qū)常德路永慶房產(chǎn)工作人員透露，客戶開始變少了，這兩天來訪量下降了30%～50%，而上海細(xì)則出臺后，買賣雙方歸于謹(jǐn)慎，不像之前要搶末班車那種心態(tài)了。
更多的交易客戶，是對政策存在疑慮。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部提供本報數(shù)據(jù)顯示，對旗下門店抽樣統(tǒng)計顯示，上周末滬版“國五條”相關(guān)細(xì)則發(fā)布后，引起了市場各方關(guān)注，各門店的數(shù)量與此前持平，雖然也出現(xiàn)閃簽，但更多是前來咨詢的客戶。
21世紀(jì)不動產(chǎn)的統(tǒng)計，上周末多個板塊的門店客戶上門咨詢數(shù)量相比此前一周再次增加近一倍有余。
21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐普陀大渡河板塊區(qū)域經(jīng)理祝宣能對本報透露，上周六滬版細(xì)則一經(jīng)公布至周日晚間，整體客戶的問詢量較前一個周末最少有1倍以上的增幅。而該些客戶問詢的內(nèi)容主要以滬版國5條是否執(zhí)行、執(zhí)行時間及操作內(nèi)容，客戶都怕影響在后續(xù)交易過程中會產(chǎn)生額外的費(fèi)用。
21世紀(jì)不動產(chǎn)集團(tuán)副董事長盧航對本報預(yù)測，盡管按20%稅率征收個稅的政策，會對二手房的交易有所影響，但影響的周期最多只有3-6個月。而其中受影響更多的是那些房齡已經(jīng)非常長的售后公房。那些房齡較新的次新房，因獲利額不高，受上述政策的影響其實(shí)并不大。
盧航表示，事實(shí)上成熟的市場，其實(shí)作為房地產(chǎn)買賣交易所得稅的方面，例如美國的市場這個稅還不止20%，但是并不影響美國的房地產(chǎn)交易，所以，這一切都是短期的一個市場的波動。
“在經(jīng)過最初的恐慌之后，隨著有關(guān)部門具體操作細(xì)節(jié)逐漸出臺，市場還會回到正常的軌道。我們也認(rèn)為這個時間不會拖得太長，市場的消化能力其實(shí)很強(qiáng)的。”盧航認(rèn)為。
