統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，連研究機構和專家都嚇了一跳！
“之前知道可售和施工面積多，但是沒想到那么多！”北京中原地產研究部總監(jiān)張大偉表示，國家統(tǒng)計局4月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截止到3月末，商品房待售面積42441萬平方米和352992萬平方米的在施工面積，按照人均30平米計算，足以解決1.2億人口的住房問題。
住建部政策研究中心主任秦虹認為，中國住房發(fā)展的最大問題并非是供需缺口，而是住房資源的不平衡。
“一個是住房資源占有不平衡，部分家庭占有多套房產，而部分家庭買不起房；一個是速度不平衡，有的家庭換好幾次房，有的首次置業(yè)，有的甚至買不起，”秦虹表示，與此同時，大中小城市也存在不平衡，大城市房價超過居民支付能力的問題始終存在，而三四線城市供應量居大。
秦虹是國務院總理李克強主持召開新一屆政府首次經濟形勢專家和企業(yè)負責人座談會的專家之一。
足夠6個月銷售
根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，一季度，商品房待售面積約4.24億平方米，而在2010年，這一數(shù)字僅不到2億平方米。
與此同時，一季度商品房銷售面積20898萬平方米，同比增長37.1%。
在看到這份數(shù)據(jù)時，包括張大偉在內的多個業(yè)內人士都嚇了一跳，“2011年以來調控的核心就是增加供應，包括控制投資投機、開建保障房等，都是為了解決城鎮(zhèn)化過程中帶來的住房供需矛盾問題。”
但根據(jù)上述數(shù)據(jù)，張大偉表示，按照每套住房100平方米估算，4.24億平方米全國商品房待售面積意味著有424萬套左右的商品房待售需要至少6個月才能完全消化。
不過，張大偉也提醒，上述商品房待售面積不僅僅包括住宅，還有寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房等，只是一個籠統(tǒng)的數(shù)字，并不能嚴格地代替整個住宅庫存情況。
根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，4.24億平方米的商品房待售面積里，只提出，住宅待售面積增加345萬平方米，并未標注住宅待售面積的實際值，而記者查看2010年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，標注了住宅待售面積的實際數(shù)值。
尤其值得一提的是，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)亦顯示，今年前三月，住宅施工面積為352992萬平方米，按照每套100平方米估算，正在施工房屋面積約能提供3530萬套的住房。
照此數(shù)據(jù)來看，張大偉質疑，所謂的普遍意義上的土地及房屋供應短缺結論并不能成立。
結構性缺房存在
值得注意的是，在全國商品房待售面積高企的背景下，重點城市的供需缺口卻在拉大。
根據(jù)易居房地產研究院提供的數(shù)據(jù)，截至3月底，20個大城市新建商品住宅庫存總量為7224萬平方米，創(chuàng)17個月新低，比如北京樓市跌破7萬套。
陽光100集團常務副總裁范小沖表示，雖然普遍來看樓市不存在供應缺口問題，但結構性分化的問題依然不容忽視，以北京為代表的重點城市依然面臨較為突出的供需矛盾。
在秦虹看來，當前房地產的供應能力已經足夠大，城鎮(zhèn)人均住房面積亦處于不低的水平，但存在結構性供應不足的問題，后續(xù)調控的關鍵是解決住房資源分配不均的問題。
一方面，東中西部地區(qū)發(fā)展不平衡，公共服務在大中小城市之間也存在巨大差異，使得中小城市的房地產需求向中心城市移動，推高房價。
另一方面，秦虹表示，房地產市場依然存在部分投資投機性需求，導致住房資源的占有存在不平衡。
范小沖認為，在結構性的供需矛盾下，本輪以平衡供需關系的調控需要改變，一刀切的增加供應和抑制需求的辦法并不符合目前的實際。
根據(jù)國土部要求，2013年商品住宅用地供應總量原則上不低于過去5年的年均實際供應量。
“該項要求是原則性的規(guī)定，仍需細化差別化執(zhí)行”，張大偉解釋，三四線的庫存量已經很大，2013年以來的重點是消化庫存，而非增加供地，否則將存在崩盤風險。
“相比其他地方，以北京為首的一線城市，積聚了較多的就業(yè)、醫(yī)療、教育等功能，也具備更為完善的社區(qū)生活配套與頂級的項目品質，樓盤價格會更高，”當代節(jié)能置業(yè)股份有限公司華北區(qū)域公司總經理喬廷夫表示。
喬廷夫解釋不無道理，歷峰項目位于北京東直門二環(huán)附近，賣到了7.5萬元/平米依然一房難求。而諸如霄云路8號、霞公府等北京高端項目，售價已經到了10萬元/平米以上，依然熱銷。
首創(chuàng)董事長劉曉光亦表示，房地產問題的解決需要城鎮(zhèn)化通盤考慮，注意公共服務資源的均等化分配，對于庫存高企的中小城市來說，特別重要的是需要產業(yè)、就業(yè)等配套的建設，否則市場亦不能持久。
