隨著紅星美凱龍披露招股說(shuō)明書(shū)，資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高、盈利能力下降，自建與委托管理商場(chǎng)擴(kuò)張?zhí)崴倜媾R新挑戰(zhàn)等問(wèn)題受到外界的關(guān)注。

　　近日，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者采訪了解到，導(dǎo)致紅星美凱龍資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高的原因是加快自有商場(chǎng)的建立，而受制于資本金規(guī)模及融資渠道所限；營(yíng)業(yè)收入階段性下降是因?yàn)閯冸x了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。未來(lái)戰(zhàn)略重點(diǎn)將在一二線市場(chǎng)加速自建商場(chǎng)的布局，在三四線市場(chǎng)將加快委托管理商場(chǎng)的建立。

　　剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)導(dǎo)致?tīng)I(yíng)收下降

　　近日外界質(zhì)疑，報(bào)告期內(nèi)，紅星美凱龍關(guān)閉5家商場(chǎng)；2013年，急速擴(kuò)張為其帶來(lái)高增長(zhǎng)，與之同來(lái)的是高負(fù)債。紅星美凱龍2013年資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)66.96%，2012年為65.01%。而截至2011年~2013年，公司合并口徑的凈營(yíng)運(yùn)資金分別為-33.46億元、-13.73億元、-39.28億元。

　　紅星美凱龍的解釋稱(chēng)，公司資產(chǎn)負(fù)債率較高的原因系公司注重自有商場(chǎng)的建設(shè)，由于原有資本金規(guī)模及融資渠道的限制，公司主要通過(guò)銀行借款解決資金需求，造成公司資產(chǎn)負(fù)債率較高。由于賬面資產(chǎn)按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為歷史成本，自有商場(chǎng)有很大的市場(chǎng)價(jià)值增值情況未能反映在會(huì)計(jì)報(bào)表中，因此如按照公允價(jià)值計(jì)算的實(shí)際負(fù)債率會(huì)大幅降低。

　　此外，營(yíng)業(yè)收入大幅下降也受到外界質(zhì)疑。據(jù)紅星美凱龍招股書(shū)顯示，公司2013年、2012年、2011年分別錄得營(yíng)業(yè)收入為66.5億元、55.5億元、59.9億元，2011年至2012年，公司營(yíng)業(yè)收入出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，下降7.35%；而2013年同比上升19.8%。2013年至2011年三年間，公司凈利潤(rùn)分別為13.5億元，11.5億元，11.96億元，2012年和2013年分別增長(zhǎng)-3.8%和17.4%。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2011年，紅星美凱龍通過(guò)整個(gè)發(fā)展戰(zhàn)略的評(píng)估和設(shè)計(jì)，決定把附帶房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離給獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的兄弟公司——上海紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司。由于紅星美凱龍?jiān)?011年末，剝離了附帶房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2012年公司再無(wú)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售收入產(chǎn)生，使得公司2012年?duì)I業(yè)收入較2011年出現(xiàn)了下降。

　　然而若不考慮房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的影響，2010年、2011年、2012年紅星美凱龍的營(yíng)業(yè)收入分別為40.51億元、56.03億元、58.83億元，在報(bào)告期內(nèi)呈上升的趨勢(shì)，并未出現(xiàn)下降。

　　自營(yíng)與委托模式擴(kuò)張面臨挑戰(zhàn)

　　外界質(zhì)疑，紅星美凱龍擴(kuò)張重要的一環(huán)就是加盟店模式，加盟商容易為了短期利益做出有損公司利益的行為。

　　構(gòu)成對(duì)公司的內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)紅星美凱龍表示，外界所謂的加盟店實(shí)際指的就是委托經(jīng)營(yíng)管理店。與加盟模式不同，委托經(jīng)營(yíng)管理模式是指公司與合作方簽署委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議后，由公司派出管理人員為委托經(jīng)營(yíng)管理商場(chǎng)提供委托經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)，并提供從選址洽談到商場(chǎng)設(shè)計(jì)、建設(shè)、裝修到招商、運(yùn)營(yíng)管理的全過(guò)程咨詢服務(wù)，并根據(jù)協(xié)議收取項(xiàng)目咨詢服務(wù)費(fèi)、商業(yè)咨詢服務(wù)費(fèi)、招商服務(wù)費(fèi)以及委托經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)的經(jīng)營(yíng)模式。

　　數(shù)據(jù)顯示，2011年度、2012年度、2013年度，紅星美凱龍與委托經(jīng)營(yíng)管理商場(chǎng)相關(guān)收入毛利率分別為71.73%、63.01%、73.10%。而自營(yíng)商場(chǎng)2011年度、2012年度、2013年度，毛利率分別為69.90%、65.95%、62.22%，委托經(jīng)營(yíng)管理店的毛利率要高于自營(yíng)商店。

　　紅星美凱龍稱(chēng)，自營(yíng)商場(chǎng)與委托經(jīng)營(yíng)管理商場(chǎng)的市場(chǎng)擴(kuò)張仍然是紅星美凱龍未來(lái)的戰(zhàn)略重點(diǎn)。面向全國(guó)拓展家居建材商場(chǎng)，對(duì)不同區(qū)域進(jìn)行分級(jí)，其中上海、北京、天津、重慶、深圳、廣州、沈陽(yáng)、西安、武漢、成都等10大城市為優(yōu)先戰(zhàn)略城市，南京、福州、杭州、鄭州、寧波、廈門(mén)等30個(gè)省會(huì)及主要計(jì)劃單列市為重點(diǎn)發(fā)展城市，昆山、吳江等富裕的百?gòu)?qiáng)縣為潛在發(fā)展城市。

　　記者了解到，紅星美凱龍?jiān)趦?yōu)先戰(zhàn)略城市和重點(diǎn)發(fā)展城市方面，重點(diǎn)投資自建商場(chǎng)。在潛在發(fā)展城市重點(diǎn)發(fā)展委托經(jīng)營(yíng)管理商場(chǎng)，保持每年20家商場(chǎng)以上的擴(kuò)張速度，通過(guò)自建和收購(gòu)的方式，將自建商場(chǎng)的數(shù)量比例維持在公司商場(chǎng)總數(shù)的30%左右。

　　目前紅星美凱龍的自營(yíng)模式商場(chǎng)數(shù)量由2011年初的27家增長(zhǎng)至2013年末的41家；委托經(jīng)營(yíng)管理商場(chǎng)數(shù)量由2011年初的45家增長(zhǎng)至2013年末的89家。

　　紅星美凱龍認(rèn)為，自營(yíng)商場(chǎng)模式主要是商場(chǎng)初期投資規(guī)模較大，且投資回報(bào)期相對(duì)較長(zhǎng)；此外，出租方可能出于自身利益考慮不與公司續(xù)約，由此導(dǎo)致租約到期后的不確定性問(wèn)題；紅星美凱龍作為承租方，商場(chǎng)物業(yè)無(wú)法用于抵押融資，公司前期投入的資金將無(wú)法通過(guò)貸款融資補(bǔ)充，不利于公司整體資金運(yùn)作。而委托經(jīng)營(yíng)管理模式的缺點(diǎn)是由于合作方的管理理念與公司可能存在差異而導(dǎo)致管理難度的增加。

　　對(duì)于業(yè)界比較關(guān)心的商戶租金問(wèn)題，紅星美凱龍稱(chēng)，簽訂的租賃合同為一年一簽，一般根據(jù)前一年的經(jīng)營(yíng)情況結(jié)合對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)及自身的判斷，再?zèng)Q定下一年的租金水平。整體策略是讓大部分商戶能賺到錢(qián)，比例大于60%、小部分商戶需要自然淘汰，比例不多于15%。視市場(chǎng)情況給予新開(kāi)業(yè)商場(chǎng)采取商戶入場(chǎng)裝修信貸消費(fèi)政策；給予部分新開(kāi)業(yè)商場(chǎng)商戶免租1到3個(gè)月的政策。

　　渠道下沉瞄向二三線市場(chǎng)

　　紅星美凱龍認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實(shí)施，二三線城市的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力和居民消費(fèi)水平也將進(jìn)一步提升，尤其是三線城市，將成為家居流通企業(yè)的新的增長(zhǎng)點(diǎn)。公司將憑借成熟的經(jīng)營(yíng)模式，拓展二三城市市場(chǎng)，突破家居建材流通行業(yè)的區(qū)域性特征。

　　事實(shí)上，在全國(guó)二三線城市中，家居建材商場(chǎng)自身的擴(kuò)張以及一些新的投資方加入家居建材商場(chǎng)的投資建設(shè)，加劇了家居建材流通行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，原有的相對(duì)封閉的市場(chǎng)格局將被打破，逐步呈現(xiàn)弱者愈弱、強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢(shì)。

　　記者注意到，紅星美凱龍上市后募集的資金中有33.3億元將投入8個(gè)自營(yíng)商場(chǎng)的建立，其中包括合肥紅星美凱龍四里河項(xiàng)目、武漢紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng)項(xiàng)目、重慶紅星美凱龍博覽家居生活廣場(chǎng)項(xiàng)目等，二三線城市已成紅星美凱龍關(guān)注的重點(diǎn)。

　　截至2013年12月31日，紅星美凱龍共經(jīng)營(yíng)管理130家商場(chǎng)，主要分布在北京、上海、天津、重慶、江蘇、浙江、福建、安徽、山東、遼寧、四川、河南、廣東等4個(gè)直轄市、18個(gè)省份、3個(gè)自治區(qū)，共90個(gè)城市。

　　北京工商大學(xué)投資者保護(hù)研究中心執(zhí)行主任張宏亮認(rèn)為，家居市場(chǎng)規(guī)模較大，但行業(yè)集中度有待提高。家居建材流通業(yè)處于一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)充分的市場(chǎng)中，二三四線市場(chǎng)處于規(guī)模擴(kuò)張階段，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。紅星美凱龍?jiān)谶M(jìn)行渠道下沉?xí)r，一定不能盲目擴(kuò)張而忽略了自身實(shí)力的打造，否則將面臨更多的挑戰(zhàn)。