按照國務(wù)院規(guī)定，各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市（除拉薩外）一季度都要公布調(diào)控細(xì)則和價(jià)格調(diào)控目標(biāo)。在廣東率先公布細(xì)則后，3月30日與31日，北京、上海、重慶、濟(jì)南、大連、合肥等城市都按時(shí)發(fā)布了樓市調(diào)控地方版細(xì)則。一系列“央地聯(lián)動(dòng)”的政策組合拳“出拳”迅猛，將從限購、限貸、稅收和住房信息聯(lián)網(wǎng)等方面全面升級(jí)調(diào)控。
分析
20%個(gè)稅如何執(zhí)行或存懸念
據(jù)新華社電至昨日，不少二三線城市“國五條”細(xì)則陸續(xù)亮相。與京滬等一線城市相比，這些城市總體上房價(jià)漲幅要小一些，面臨的調(diào)控壓力也稍輕。
各地細(xì)則嚴(yán)格遵循“國五條”要求，沒有特別的“自選動(dòng)作”，如何執(zhí)行“20%個(gè)稅”政策也有待關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士提醒，地方細(xì)則落地后，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行、穩(wěn)定預(yù)期，防止市場“利空出盡”心態(tài)助推房價(jià)上漲。
特征1
普遍不設(shè)“自選動(dòng)作”
總體來看，與京、滬的“單身限購”等不同，各二三線城市的細(xì)則相對(duì)“從簡”，沒有“自選動(dòng)作”。在“進(jìn)一步”限購、限貸、增加土地供應(yīng)、加強(qiáng)市場監(jiān)管等方面，也是按部就班。
一些城市重申了調(diào)控政策執(zhí)行的連續(xù)性。比如，濟(jì)南31日出臺(tái)的細(xì)則中特地強(qiáng)調(diào)“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行”有關(guān)通知。
特征2
完成“限漲”目標(biāo)是重點(diǎn)
房價(jià)控制目標(biāo)是樓市調(diào)控政府責(zé)任考核中的核心指標(biāo)。與北京提出的“降價(jià)”不同，二三線城市更多是“限漲”。比如，大連31日以公告形式發(fā)布的“國五條”細(xì)則，全部內(nèi)容便是“限漲目標(biāo)”：2013年我市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比增幅控制在我市同期城鎮(zhèn)人均可支配收入實(shí)際增幅以下。
與2011年多地以“全市年度生產(chǎn)總值和居民人均可支配收入”為參照目標(biāo)不同，此次大連、合肥、重慶、濟(jì)南等城市進(jìn)一步明確“新建商品住房價(jià)格增幅不高于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅”。
值得關(guān)注的是，不少城市對(duì)房價(jià)控制都設(shè)立了嚴(yán)格的把關(guān)機(jī)制。比如，重慶提出“加強(qiáng)預(yù)售管理，對(duì)報(bào)價(jià)過高、漲幅過快的商品房項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證”；合肥要求“對(duì)預(yù)售方案報(bào)價(jià)過高且不接受物價(jià)、房產(chǎn)部門指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目，價(jià)格主管部門暫不予以價(jià)格備案、房產(chǎn)部門暫不核發(fā)預(yù)售許可證”，等等。
特征3
多地未涉及20%個(gè)稅
對(duì)于備受關(guān)注的“20%個(gè)稅”政策，濟(jì)南、合肥等地的細(xì)則沒有涉及。國務(wù)院出臺(tái)的“國五條”細(xì)則要求：“對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”。
但是，一些城市建立信息化的房屋登記系統(tǒng)時(shí)間并不長，對(duì)不少較早交易的二手房的價(jià)格信息并不掌握，核實(shí)房屋原值有一定難度。業(yè)內(nèi)人士呼吁，對(duì)“20%個(gè)稅”政策，有關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步加以細(xì)化，尤其對(duì)無法核實(shí)房屋原值的二手房交易如何征繳個(gè)稅，更應(yīng)明確操作口徑，便于地方遵照?qǐng)?zhí)行。
特征4
引導(dǎo)房企增加普通住宅
通過一系列“組合拳”對(duì)二手房交易進(jìn)行一定程度打壓之后，一些需求將轉(zhuǎn)向新房市場。一旦后續(xù)供應(yīng)不足，部分城市新房市場供求短缺的情況將進(jìn)一步加劇，為以后房價(jià)上漲埋下隱患。為此，此次不少二三線城市的細(xì)則比較注意引導(dǎo)房企增加普通商品住房的供應(yīng)。
比如，重慶細(xì)則提出：“銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要在符合信貸條件的前提下，對(duì)中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目優(yōu)先支持開發(fā)貸款需求。”
業(yè)內(nèi)人士指出，隨著細(xì)則陸續(xù)“靴子落地”，加上此前已提前消化不少購房需求，預(yù)計(jì)今后一段時(shí)間市場將明顯“遇冷”，房價(jià)漲勢(shì)也會(huì)被遏制。與此同時(shí)，要警惕市場“利空出盡便是利好”的預(yù)期，從嚴(yán)執(zhí)行調(diào)控政策，防止市場出現(xiàn)反彈。
解讀
“政策總體呈現(xiàn)從嚴(yán)基調(diào)”
據(jù)新華社電昨日，地方版樓市調(diào)控細(xì)則陸續(xù)公布。記者第一時(shí)間連線有關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士點(diǎn)評(píng)這些政策，普遍認(rèn)為這些政策總體呈現(xiàn)從嚴(yán)基調(diào)。
表現(xiàn)一，一些城市限購范圍擴(kuò)大。如“廣東版”調(diào)控政策出臺(tái)后，原本只是主城區(qū)限購的珠海、佛山如今要求覆蓋全部行政區(qū)域。
北京對(duì)本市戶籍單身人士購房做出規(guī)定，未擁有住房的，限購1套住房；對(duì)已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。對(duì)于備受社會(huì)關(guān)注的個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得稅征收問題，北京第一個(gè)出臺(tái)細(xì)則，對(duì)商品房、自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房和已購公有住房的房屋原值給出了具體計(jì)算細(xì)則。
表現(xiàn)二，房價(jià)控制目標(biāo)收緊。一些城市明確統(tǒng)計(jì)新建商品住宅價(jià)格，扣除保障房因素；一些城市提出房價(jià)漲幅不高于或低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅。如重慶要求“主城區(qū)新建商品住房價(jià)格增幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅。”
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示：“這意味著要扣除CPI，也就是物價(jià)上漲因素，因此更嚴(yán)格。”
表現(xiàn)三，一些城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)步伐加快。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一說：“廣東對(duì)住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)提出時(shí)間表，要求今年年底前所有地級(jí)以上城市完成個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。這是值得肯定的舉措。”
國務(wù)院發(fā)展研究中心副研究員劉衛(wèi)民說：“從目前各地出臺(tái)的細(xì)則來看，無論是更嚴(yán)格的限購政策或限購標(biāo)準(zhǔn)或更為嚴(yán)格的差別化信貸稅收政策，都體現(xiàn)出"從嚴(yán)"是這次各地調(diào)控的基調(diào)。”
